“去庫存”背景下，多地持續(xù)放慢供地節(jié)奏，企業(yè)也越發(fā)重視“以銷定投”，2024年土拍市場供需持續(xù)縮量。

近日，多家市場機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年全國典型城市土地供應(yīng)與成交規(guī)模持續(xù)縮量，預(yù)計(jì)全年成交建面將接近商品房銷售規(guī)模。

此前，在行業(yè)擴(kuò)張因素影響下，全國土拍成交規(guī)模多年來均明顯高于同期商品房銷售規(guī)模。記者注意到，近年行業(yè)“轉(zhuǎn)舵”下，土拍成交規(guī)模已越發(fā)接近同期商品房銷售規(guī)模。2023年，兩者差距已降至2億平方米左右，預(yù)計(jì)2024年這一差距會(huì)降至1億平方米甚至更低。

供需縮量

2024年土拍市場供需兩端均仍延續(xù)縮量態(tài)勢(shì)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2024年12月20日，全國300城土地市場成交建筑面積約為10.3億平方米，較2023年同期下降17%。

2024年，各能級(jí)城市土地成交規(guī)模均延續(xù)收窄。其中，一線城市總成交規(guī)模為1850萬平方米，較上年同期下降了30%;二線城市總成交規(guī)模為1.80億平方米，同比下降21%;三四線城市總成交規(guī)模為8.27億平方米，同比下降16%。

盡管如此，與2021年以來年度土拍同比降幅相比，2024年17%的同比降幅已是最低值。就已公布公告數(shù)據(jù)預(yù)估，2024年全年全國土地成交建面將在11億平方米左右。

中指研究院數(shù)據(jù)也顯示，2024年，全國300城各類用地成交規(guī)劃建面為14.0億平方米，同比下降14.7%。其中，住宅用地成交3.8億平方米，同比下降23.3%。

各線城市同比均呈下降態(tài)勢(shì)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年，一線城市成交面積同比降幅約四成，降幅高于二線、三四線城市。二線城市成交面積同比降幅近三成，其中成都、杭州、蘇州、寧波、重慶等地降幅均在四成以上。三四線城市土地市場調(diào)整相對(duì)較早，成交面積同比降幅近二成。

土地供應(yīng)節(jié)奏也在持續(xù)放緩，其中年末降幅尤為明顯。

“2024年12月，全國土地市場供應(yīng)規(guī)模迎來周期性下降，整體供應(yīng)量為0.9億平方米，環(huán)比下降70%，同比微增4%。”克而瑞研究中心市場研究總監(jiān)馬千里表示，年末土地供應(yīng)同比雖出現(xiàn)止跌回升，但考慮到12月普遍為一年中的供地量低點(diǎn)，低基數(shù)之下的供地規(guī)模增加，并不能說明地方供地節(jié)奏的全面恢復(fù)。

收金方面，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年，全國300城各類用地出讓金為2.7萬億元，同比下降23.1%，其中住宅用地出讓金2.1萬億元，同比下降27.8%，較2020年高點(diǎn)下降60.3%。

接近樓市成交規(guī)模

多年來，行業(yè)擴(kuò)張等因素影響下，土地市場成交規(guī)模明顯高于同期商品房銷售面積。但近年行業(yè)“轉(zhuǎn)舵”背景下，這一差距已明顯縮小。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2014至2023年，全國商品房銷售面積分別為12.06億(平方米，下同)、12.85億、15.73億、16.94億、17.17億、17.16億、17.61億、17.94億、13.58億、11.17億。

克而瑞數(shù)據(jù)則顯示，2014至2023年，全國300城土地成交建筑面積分別為23.5億、17.2億、16.6億、22.6億、26.9億、27.0億、29.1億、22.8億、16.9億、13.3億。

對(duì)比來看，2014年，全國土拍成交建面較當(dāng)期商品房銷售面積高出11.44億平方米，兩者差距接近翻番。此后除2016年外，兩者差距均較明顯。

近年來，相應(yīng)差距有所縮小。2023年，全國土拍成交建面與當(dāng)期商品房銷售面積相差約2億平方米。

2024年前11個(gè)月，全國商品房銷售面積為8.61億平方米。多方預(yù)計(jì)，2024年全年，全國商品房銷售面積應(yīng)能維持在10億平方米以上。同時(shí)就已公布的土拍公告數(shù)據(jù)預(yù)估，2024年全年土地成交建面應(yīng)在11億平方米左右。照此測算，兩者差距將收縮至1億平方米甚至更低。

“為促進(jìn)行業(yè)庫存壓力減輕，近年來土地市場交易規(guī)模的收縮速度明顯快于商品房市場，全國土地供求規(guī)模連年大幅下降。”馬千里表示，2024年全年，土地成交量已和商品房成交量相近，考慮到出讓土地中的配建和保障房等不可售部分，2024年全國可售商品房用地出讓規(guī)模已然小于新房成交規(guī)模，行業(yè)已經(jīng)正式進(jìn)入去庫存周期。

對(duì)于后市，多方預(yù)計(jì)，在供地規(guī)模已經(jīng)基本緊縮到位的基礎(chǔ)之上，土地市場交易規(guī)模有望低位企穩(wěn)。2025年，土地市場有望迎來更多高品質(zhì)、高單價(jià)地塊成交，并帶動(dòng)投資端信心回升，但企業(yè)資金及庫存情況改善仍將有所滯后。